los culpables de la crisis inmobiliaria no son sólo los promotores

la opinión pública tiende a culpar exclusivamente a los promotores de la crisis inmobiliaria y les espetan que “¿Dónde está todo el dinero que ganaron anteriormente? cuando piden ahora ayuda al gobierno. el autor del artículo explica que salvo excepciones, “fueron grandes fortunas desbocadas hace poco tiempo y son grandes ruinas económicas, empresariales, profesionales y, en algunos casos, personales en la actualidad”

aunque no le falta razón a la gente a la hora de culpar a los promotores por haber sido los autores materiales de esta escabechina, habría que elevar la vista y ver que no son sólo ellos los responsables del estropicio. entre los culpables del delito también habría que señalar a:

Ayuntamientos: que han vendido suelo para todos con a precios que obligaban después a vender a elevados precios las viviendas

Bancos y Cajas de ahorro: han proporcionado dinero a promotores para conseguir beneficios record

Compradores particulares: se encontraron con liquidez ilimitada y la emplearon irresponsablemente en comprar pisos a cualquier precio. aunque hay dos tipos, comprador de casa para vivir y otro para especular, ahora son los grandes damnificados, pero también culpables

Promotores: aquí los hay de todos los tipos

Hacienda Pública en general: Estado, Comunidades Autónomas, Banco de España, Ayuntamientos… que han dejado que el problema creciera y creciera mirando a otro lado mientras ellos no paraban de ingresar dinero por el IVA, AJD, ITP, plusvalías municipales, tasas y licencias de obras y de primera ocupación, impuesto sociedades, etc…

Fuente:Idealista

Un operario de la reforma de Caballerizas Reales.

Procórdoba tiene el agua al cuello. La empresa municipal inversora cierra sus cuenta de 2008 con una situación crítica, según el informe de gestión, debido a la crisis del ladrillo. La cuenta de resultados de la sociedad arroja unas pérdidas en un sólo ejercicio de 10,9 millones de euros debido a la diferencia entre la cuantía invertida y a la dificultad de convertir en líquidos los recursos disponibles. En pocas palabras, Procórdoba gasta pero no consigue hacer caja del suelo de su propiedad porque no hay nadie que se lo compre.

Pese a lo que pudiera parecer, Procórdoba es rica. Tiene, en estos momentos, un patrimonio de terrenos valorado en 31,4 millones. Hasta hace unos años, la empresa fue muy operativa porque debido al boom del ladrillo el suelo era un recurso apreciado. Ahora, con el parón crediticio y la crisis de las promotoras, nadie quiere terreno, entre otras cosas, porque el mercado está sobreabastecido y porque no existen recursos financieros para adquirirlos. Durante todo 2008, Procórdoba no vendió ni un solo metro cuadrado de vivienda libre. Los ocho millones recaudados son de operaciones de VPO, a la que se le puede llegar a perder dinero en función de los costes de urbanización, e industrial.

El resultado es sencillo. Si Procórdoba invierte y no ingresa, da pérdidas. La deuda financiera de la sociedad municipal heredera del Plan Renfe asciende a 20 millones de euros, sendas líneas de crédito que se encuentran agotadas y que generan un millón de euros anuales en costes financieros. El informe de gestión reconoce además un débito con proveedores (empresas de la construcción que han trabajado para la firma) que asciende a 12,3 millones de euros. La empresa tiene ahora varias unidades de actuación en proceso de urbanización.

La empresa considera que la situación es “muy preocupante” ya que la falta de liquidez “está ocasionando retrasos en la cancelación de compromisos adquiridos”. El gerente de la empresa, Ángel Rebollo, sostiene dos tesis: o se le permite incrementar el endeudamiento o se realizan aportaciones monetarias (una vía que se ha usado en otras ocasiones es la de la ampliación de capital). Rebollo, un experimentado gestor municipal, mantiene que, a la vista de la reiteración de los resultados negativos, “es necesario definir un plan de medidas a corto y medio plazo que permita restituir la estabilidad de la cuenta de resultados de la empresa”.

El próximo consejo de administración de la empresa, que tendrá lugar el jueves, servirá para dar carpetazo formal a las obras del fondo norte del estadio, que tendrá una penalización de 115.000 euros por retrasos imputables a la contrata de Ferrovial. Además, se aprobará un gasto suplementario en la reforma de Caballerizas Reales, obligada por determinados elementos de la obra, que elevará el presupuesto en un 14%.

Fuente:eldiadecordoba

El marco de confianza ha escalado de los 26,9 puntos de marzo a los 39,2 de abril, una cifra muy superior a los 29,8 esperados por los analistas. La caída interanual de los precios de las viviendas en febrero fue del 18,6%, un dato que por primera vez en 16 meses no refleja una cifra récord, según el índice de Standard & Poor’s.

La caída interanual del valor de la vivienda fue del 19% en enero. Sin embargo, el índice que refleja sólo las 20 principales áreas metropolitanas recoge que sus precios cayeron un 2,2% en febrero respecto a enero, mes este último en el que la caída mensual fue del 2,8%.

Por su parte, el incremento de la confianza es el mayor desde noviembre de 2005, cuando comenzó a recuperarse el optimismo tras el desastre del huracán ‘Katrina’.

Ambos dos informes apoyan los argumentos de que la economía de Estados Unidos ha tocado fondo y sólo le queda mejorar a largo plazo, teniendo siempre en cuenta los grandes problemas del sistema financiero y el aumento del desempleo.

“Es alentador que algunos indicadores de futuros sugieren indicios de estabilización. Sin embargo, todavía estamos lejos de un cambio económico”, dijo Vassili Serebriakov, estratega monetario de Wells Fargo.

“El brusco aumento del índice de expectativas sugiere que los consumidores creen que la economía está cerca de tocar fondo. Sin embargo, este índice sigue estando muy por debajo de los niveles asociados con un fuerte crecimiento económico”, añade Lynn Franco. director del Centro de Investigación del Consumidor.

El mercado de la vivienda estadounidense se encuentra en su peor crisis desde la Gran Depresión, con una gran oferta de casas sin vender, la fuerte restricción del crédito hipotecario y la presión que todo ello genera en los precios.

En comparación con mediados de 2006, último año del ‘boom’ inmobiliario estadounidense, el índice de precios de las 10 principales ciudades del país refleja una caída del 31,6% de los precios; un 30,7% si se recogen las 20 grandes mayores urbes. En febrero, los precios medios de las casa estaban a niveles similares del tercer trimestre de 2003.

Fuente:elmundo

Tal es el optimismo que se respira en el seno del tercer banco español que Higuera comentó que hay operaciones inmobiliarias en las que Banco Popular va a “ganar mucho dinero”. El alto cargo se refería a la cartera de inmuebles que la entidad se ha adjudicado para evitar que entren en mora, aunados en la sociedad Aliseda. “Nuestra cartera de inmuebles es muy buena, tenemos muy buenos gestores”.

Popular, según su consejero delegado, compró en el primer trimestre otros 341 millones de euros en activos inmobiliarios, por lo que el valor total del inventario asciende a unos 2.000 millones. El banco tiene provisionado el 10% de esa cuantía, un criterio “conservador” que se ajusta a las exigencias del regulador, según Higuera, que además comentó que la adjudicación de inmuebles puede estar llegando a su fin.

Por lo tanto, ahora es turno de las refinanciaciones, otra de las armas de las que disponen las entidades para combatir la mora. El CEO reconoció que durante el año pasado la entidad cometió errores en operaciones de refinanciación a clientes. “Hay que refinanciar a largo plazo […] el aumento de la mora en enero se debe a operaciones refinanciadas el año pasado, que fueron insuficientemente refinanciadas y murieron”.

En enero, entraron en mora 875 millones de euros de préstamos, frente a los 417 millones de febrero y los 228 millones de marzo. Higuera explicó a los analistas que las entradas netas de marzo fueron negativas, pero que Popular prefirió incluir operaciones que están siendo refinanciadas. El CEO prefirió no hacer previsiones para este año, aunque cree que la tasa del promotor se situará en el 6%. “No hay visibilidad”.

En este sentido, el alto cargo describió brevemente que el banco está dividido en dos para gestionar de modo más eficiente el incremento de los créditos impagados. En los servicios centrales y las direcciones territoriales, hay equipos dedicados a la gestión de la mora es sus distintas fases, desde que un préstamo se convierte en dudoso hasta las recuperaciones. En las sucursales, es el interventor el que cumple ese papel, mientras que los comerciales se dedican a la generación de negocio ordinario. En el trimestre, Popular recuperó más de 900 millones de euros de morosos, el 40% de las entradas brutas.

“No me atrevo a hacer previsiones de mora, pero creo que el problema no va a venir de los particulares”, dijo Higuera. La tasa de mora de Popular ha crecido hasta el 3,82% desde el 0,98% de hace un año. Y las perspectivas no son nada halagüeñas, con un paro que en España ya supone más del 17% de la población activa y unas perspectivas que indican que la economía nacional no saldrá de la recesión hasta 2011.

Higuera apuntó a que el 3,14% de préstamos impagados de hogares, frente al 4,43% de las empresas, se debe a familias que están en paro, pero que la “tendencia no es preocupante” y es un dato que “no tiene importancia”. Además, señaló la importancia de la moratoria hipotecaria como arma de combate. Para el consejero delegado, el problema principal (“el tema fundamental”) son los promotores inmobiliarios. La mayoría de las provisiones van sobre todo a empresas, dijo.

El incremento de los préstamos impagados va paralelo a la disminución de la cobertura con provisiones, que a cierre de marzo ha caído hasta el 50,9%, muy cerca del mínimo exigido por el Banco de España del 33%. Popular vistió este dato en la presentación a analistas sumando a las provisiones el valor del colateral que respalda los impagos, según tasaciones, algo totalmente innovador. Así, la cobertura crece al 133,4%.

Prevé mantener la política de dividendo para este año

A pesar del impacto que la crisis tiene sobre la cuenta de resultados y el balance, Banco Popular prevé mantener la actual política de dividendo, que pasa por un pay out, porcentaje del beneficio que va a los accionistas, del entorno del 50%. La entidad financiera pagará la mayor parte de él en efectivo y otra parte en acciones. En julio, entregará una acción gratuita por cada 50.

Aunque tampoco ha hecho previsiones de resultados para este año, Higuera reseñó que el banco que genera unos resultados lo suficientemente elevados para no tener que preocuparse por un posible incremento de sus provisiones. “(La generación de beneficios) nos permite encarar con tranquilidad cualquier necesidad de provisiones incluso en el escenario más severo posible”, dijo a analistas.

La contención de gastos es otro de los temas issue de la banca para este año ante la ralentización del negocio ordinario. Popular, que presenta un ratio de eficiencia del 28,34%, ha cerrado 70 sucursales en el primer trimestre y ha reducido la plantilla en 114 trabajadores. El plan de la entidad pasa por cerrar otras 20 sucursales en el resto del año y entre 100 y 150 en 2010.

Fuente:Invertia

Esta posibilidad, además, se podría plantear antes de llegar al concurso y a la intervención del juez utilizando una fórmula que la actual reforma de la Ley Concursal plantea para la refinanciación y que, según Fernando Presencia, juez mercantil de Valencia, podría extenderse a la dación en pago. Se trata de la intervención de expertos independientes del Registro Mercantil como certificadores ante el banco de que un crédito hipotecario resulta incobrable. El banco, con esta garantía, se plantearía aceptar la dación en pago ante la posibilidad de que finalmente no pueda obtener ninguna otra fórmula de cobro. Es decir, extinguiría la obligación a cambio de patrimonio.

Los participantes de estas jornadas han coincidido en que, a través de estas medidas, se puede dar salida a la actual situación de estancamiento financiero y de severa crisis del mercado hipotecario. Además, se evitaría la sobrecarga de procesos concursales, al cambiar el punto de gravedad del concurso al preconcurso y no ser necesaria la intervención del juez sino la de los registradores mercantiles.

Edorta Josu Etxarandio, también juez de lo mercantil de Valencia, ha señalado, en este sentido, que “la dación en pago es una fenomenal posibilidad” en el actual momento de desplome inmobiliario, ya que supone que lo que tiene un precio teórico, en este caso el piso, “siga manteniendo un valor pero no mediante la realización sino por la puesta en mercado forzosa”.

Para ello, es vital la colaboración de las entidades financieras que, en un segundo paso, y una vez adquiridos los pisos cuyos créditos no se podrían hacer frente, podrían convertirse, a juicio de Fernando Presencia, en reordenadoras del mercado inmobiliario, regulando la oferta y estableciendo los precios de acuerdo a la demanda.

En definitiva, darle un carácter general a lo que ya se está haciendo en determinados casos

Fuente:gaceta

Les acusan de presuntos delitos de estafa material, apropiación indebida, maquinación para alterar la libre formación de precios en el mercado y publicidad engañosa, uso de información privilegiada y delito societario.

El Santander Banif Inmobiliario bloqueó la salida de 50.000 partícipes con 3.200 millones de euros durante el pasado mes de febrero, debido a las solicitudes masivas de reembolso.

Desde el despacho de Moreno-Luque aseguran que “el grupo Santander, cuando se sintió incapaz de mantener un negocio en el que se apropiaba de todos los ingresos reales y dejaba a los partícipes ingresos virtuales, provocó, anunciando una tasación extraordinaria, el pánico entre los partícipes y el colapso y el cierre del fondo, no sin antes haber facilitado la salida del mismo, al mayor valor liquidativo de sus 14 años de historia, a unos cuantos afortunados, privilegiados y bien informados partícipes, propietarios del 16,9% del patrimonio”.

Fuente:expansion

La sociedad Iurbenor, propietaria de los terrenos de Lutxana donde se ha proyectado la segunda regeneración de Barakaldo con la construcción de 2.000 viviendas, ha decidido dar marcha atrás y aplazar por el momento la solicitud del concurso de acreedores.

La empresa, que debía haber entregado ayer la documentación complementaria requerida por el Juzgado de lo Mercantil número dos de Bilbao, ha adoptado esta decisión con la confianza de poder alcanzar un acuerdo con las entidades bancarias para la financiación o compraventa total o parcial de los terrenos donde se asentará su proyecto Puerta Bilbao.

La empresa perteneciente al Grupo Afer emitió ayer un escueto comunicado en el que anunciaba la paralización del proceso, pero sin aportar más información sobre cómo transcurre la negociación con la BBK, La Caixa y el Banco Santander Central Hispano para refinanciar la deuda que mantiene con ellos por la compra de los terrenos donde pretende impulsar el proyecto urbanístico privado más ambicioso de Euskadi.

En el mismo, la promotora tan sólo anuncia su intención a continuar con las conversaciones para alcanzar un acuerdo con las entidades financieras y que en todo este proceso está primando la situación de las cooperativas.

El anuncio llega justo una semana después de que Iurbenor anunciara su intención de solicitar la suspensión de pagos voluntaria, noticia que creó un gran revuelo ya que podía poner en peligro el proyecto estrella de Barakaldo para los próximos años, la ampliación del ensanche urbano hacia Lutxana con la construcción de un nuevo área que va a aglutinar zonas residenciales, de ocio y comercio, zonas verdes y hasta un pequeño parque empresarial.

El comunicado se produjo además el mismo día en el que algunos socios de las cooperativas recibieron una carta comunicándoles que deben ingresar algo más de 1.300 euros en las cuentas de las cooperaivas que impulsarán las viviendas de protección oficial por la actualización de la subida del precio del módulo para las VPO, un dinero que algunos ya han manifestado su negativa a abonar hasta oír las explicaciones que dan los responsables en las asambleas que se convocarán a finales de mes.

Cerca de 500 cooperativistas han ingresado ya algo más de 27.000 euros para adquirir su condición de socio y garantizar la preasignación de la vivienda que les había tocado en sorteo. La preocupación de todos ellos pasa por saber qué sucederá ahora con su dinero y si el proyecto saldrá adelante. El alcalde de Barakaldo, Tontxu Rodríguez, ya manifestó hace siete días que Puerta Bilbao continuará “con esta promotora o con otra”. 

La Generalitat de Catalunya lo hizo el martes y ayer el presidente de Castilla-La Mancha, José María Barreda, propuso “un gran acuerdo por la vivienda” en su comunidad por el que se cree un tipo de vivienda “de iniciativa público-privada” en el que los promotores contarán con garantías de compra. Según Barreda, el Gobierno autonómico asegurará a los promotores de dichas viviendas “que las vamos a comprar o a facilitar un comprador”. Junto a ello, el Ejecutivo autonómico se comprometería a garantizar la financiación.

Plan catalán

Por su parte, Catalunya tiene un paquete de 42 medidas, buena parte de ellas encaminadas a intentar frenar la caída del sector de la construcción, informa Glòria Ayuso. Adelantará proyectos de obra pública y fomentará la rehabilitación aumentando en 1,5 puntos porcentuales la deducción en el IRPF.También habrá nuevas líneas de préstamos en condiciones ventajosas a través del Instituto Catalán de Finanzas, que se dirigirán especialmente a las promotoras que quieran construir vivienda protegida.

Las autonomías son más proclives a las ayudas directas a promotores y constructores que el Gobierno. Hoy, el Consejo de Ministros aprueba el plan que supondrá una inyección de 10.000 millones de euros, según cuantificó el vicepresidente segundo, Pedro Solbes. La deducción de 400 euros en el IRPF para asalariados, pensionistas y autónomos, el plan de recolocación de desempleados de la construcción o la ampliación gratuita del plazo de las hipotecas son algunas de las medidas.

También está previsto que se apruebe el adelanto de las devoluciones del IVA, que se aceleren las licitaciones de obra pública y se reduzca la carga fiscal para la rehabilitación de viviendas. Con el fin de financiar viviendas protegidas, habrá avales públicos para los bonos de titulización de los créditos de este tipo de viviendas, y se promoverá la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética.

Además, según las previsiones, el precio de la vivienda se mantendrá estable en 2008. Si se dieran las condiciones en los mercados financieros, esta moderación de precios podría tener efectos positivos sobre la demanda, que ha descendido, pero para la que se prevé una cifra nada desdeñable de entre 350.000 y 400.000 viviendas en 2008. Por tanto, parece que el aspecto más negativo de toda esta situación es que se está perdiendo empleo en el sector, con incrementos significativos en la tasa de desempleo desde agosto de 2007.

Estas líneas tienen como objetivo contestar a la pregunta del título: ¿existen oportunidades que permitan reactivar el sector? La respuesta es difícil porque existen muchas incertidumbres. Pero yo creo que puede ser positiva, porque hay varias oportunidades que se deben tratar de aprovechar.

Existe necesidad de viviendas diferentes a las actuales para las personas de la tercera edad. También se debe satisfacer la demanda potencial de la población inmigrante. Mientras que más del 85% de los nacionales posee vivienda en propiedad, sólo el 20% de los inmigrantes lo hace. Parece que hay potencial para que las cifras converjan.

Existen algunas otras oportunidades que requieren impulsos desde el sector público, como la promoción de VPO, pero quiero poner el acento en la oportunidad más inmediata. Desde hace un año hemos comenzado a desarrollar una nueva norma, la conocida como Ley de Dependencia. Existen numerosas CCAA que para llegar a cubrir los servicios básicos que requiere su desarrollo completo necesitan construir centros de día y plazas de residencia.

Según el informe económico de desarrollo de la ley, realizado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), se podrían llegar a crear más de 32.000 empleos nuevos en el sector de la construcción en los años de desarrollo de la ley. El incremento en el desempleo en el sector de la construcción desde agosto de 2007 ronda estas cifras. Por tanto, parece sensato no desaprovechar esta oportunidad.

CAMBIO DE TENDENCIA
En España había en enero 3,3 millones de parados de los que 269.212 eran demandantes de su primer empleo. De ellos, 191.116 eran mujeres y 85.936 tienen más de 44 años. Precisamente el desempleo femenino se elevó en el último mes el 6,57%, un porcentaje mayor que el de los hombres cuando la tendencia del último año era la contraria por el efecto de la crisis de la construcción.
Según los datos aportados ayer por Trabajo, la burbuja inmobiliaria parece que ya ha perdido casi todo el aire, si bien algunas fuentes consideran que aún aportará tanto desempleo como lo ha hecho en lo que llevamos de crisis. El mes pasado, el sector de la construcción apenas si aportó contingentes de parados a los registros: 17.175 parados más (2,91%) mientras que la crisis se extendió con virulencia a otras actividades económicas. Los servicios perdieron 136.610 efectivos (el 7,60% de aumento), la industria 31.276 (7,82%) y la agricultura 5.538 (5,46%).
Como puso por enésima vez UGT de relieve, este alarmante aumento del desempleo pone cada vez más en evidencia la paralización del sistema productivo español cuyo origen inmediato está en la falta de financiación de las empresas. La central sindical insistió en que el apoyo del Gobierno a bancos y cajas no está encontrando contrapartidas por parte de las entidades financieras y se impone una revisión de la estrategia del Ejecutivo en este sentido.
El Gobierno afronta el problema como “un intenso proceso de ajuste que está experimentando la economía española”. Un ajuste que se visualiza en la velocidad con la que se está deteriorando el empleo en España. En solo un año se ha producido un millón de desempleados más en los registros del antiguo Inem, lo que supone un incremento del 47,12%, y la Seguridad Social ha perdido 979.055 afiliados.

LAS SOLUCIONES
Para los empresarios, la única solución ante esta situación “excepcional” es un nuevo marco legal para la contratación y el despido que garanticen mayor flexibilidad. Para Maravillas Rojo, la salida vendrá cuando “se resuelva la crisis financiera, se incorpore liquidez a las empresas y a las familias, y se recupere la confianza y el consumo”. Entre tanto, Rojo espera que las medidas que ha introducido el Gobierno comiencen a hacer efecto en el empleo aunque el Gobierno reconoció que planes como el de los 8.000 millones que se van a invertir en los ayuntamientos no es la solución del problema.
En este sentido, el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, envió un mensaje de confianza porque a partir de marzo y abril se crearán 300.000 puestos de trabajo con el plan de inversión local y porque está garantizado el cobro de las prestaciones por desempleo.
Como es lógico, en enero no se ha producido solo un nuevo récord de desempleo sino también de trabajadores que cobran el seguro de paro. En enero había 2,3 millones de beneficiarios de esta prestación, el 50,6% más que en enero del 2008. La nómina de estas prestaciones asciende a 2.293 millones, el 62,9% más.
Rojo admitió que el gasto en desempleo durante el 2008 alcanzó los 20.000 millones, 5.000 más que lo presupuestado. En Trabajo hay la convicción de que, al ritmo que va el desempleo, las prestaciones le costarán al Estado 25.000 millones este año, 6.000 millones más de lo previsto. De hecho Rojo ya no descarta que se alcancen los cuatro millones de parados a final del año. “Es algo difícil de prever y las cifras del cuadro macroeconómico no son inamovibles por lo que si hay que modificarlas se hará”.

Fuente:elperiodico