Blog Crisis Inmobiliaria España

La mayor política de internacionalización en este año que comienza seguirá registrándose en los países europeos en expansión. Polonia, Hungría, Rumanía Bulgaría y la República Checa ofrecen un crecimiento de su PIB superior al 5% anual y sus expectativas de negocio incluyen diversas tipologías que van del desarrollo de primera vivienda hasta la rehabilitación de edificios en sus cascos antiguos.

El país con más inversiones en la zona sigue siendo Polonia. Las expectativas del mercado continúan siendo buenas, si bien se ha detectado en algunas ciudades un estancamiento de los precios, incluso en 2008 podría llegar a bajar. La fuerte escalada del último lustro, con subidas medias del 12% en los principales núcleos urbanos, no han impedido que el alquiler sea más barato que la compra.

El abaratamiento de la vivienda se está reflejando principalmente en las casas construidas hace 50 años en el régimen comunista. La mala calidad de las viviendas hace que la regeneración del parque se antoje cada vez más urgente y crezcan las oportunidades de negocio.

La coyuntura del mercado polaco sufrirá variaciones en breve gracias al aumento del coste de los materiales de construcción y una fuerte demanda -según las administraciones polacas el país necesita construir tres millones de casas- que contrasta con una oferta deficiente.

«Los promotores puros dirigirán en 2008 sus inversiones hacia países con crecimiento esperado, como son los del Este de Europa», afirma Juan Sánchez de Amoraga, director de Inversión Internacional de King Sturge. Actualmente, las economías más solventes de la zona son la checa y la húngara, mercados que ofrecen buenas oportunidades, en especial en el campo de la rehabilitación. En el último año, el sector magiar ha mostrado cierto estancamiento, si bien se observa una tendencia a la mejoría a medida que las variables macroeconómicas mejoren.

Otros países que ofrecen posibilidades son Rumanía y Bulgaria. Su reciente ingreso en la Unión Europea dota a sus sistemas de una mayor seguridad jurídica. Aunque como en toda la zona, es necesario hacer un exhaustivo estudio de mercado para analizar riesgos. «El destino se debe elegir en función de la especialidad de cada promotora, cada una elegirá uno diferente. No es lo mismo una empresa patrimonialista, una focalizada en primera residencia [como es nuestro caso] o aquella que está especializada en el turismo», explica Juan Carlos Cercadillo, responsable del área internacional de Hercesa, promotora con importantes proyectos en Rumanía.

Otra empresa con intereses en esta parte del continente y que tiene mucha experiencia en el mercado del Este es Grupo Lar. «Cada país es un ciclo diferente. En el caso particular de Rumanía, este estado está en fase expansiva aunque existen riesgos de sobrecalentamiento», apunta Danijela Petrovic.

Uno de los aspectos más importantes que debe tener en cuenta un promotor a la hora de apostar por estas naciones son los planteamientos urbanísticos. Estos países han iniciado desde hace pocos años importantes reformas legislativas que, poco a poco, van haciendo efecto. Las diferentes vicisitudes históricas que ha vivido esta región a lo largo de todo el siglo XX han provocado graves problemas de titularidad de los terrenos y para solventar estos problemas se requiere asesoramiento jurídico. Sin duda, un mercado en expansión, pero que corre el riesgo de saturarse dada la gran cantidad de inversores de Europa occidental presentes.

La pujanza del Este no es nueva, pero su recorrido va a aumentar con nuevos territorios poco explotados, que se abren al promotor como destinos de grandes oportunidades. Rusia es uno de ellos, el gran ‘continente’ que une Europa y Asia. Su mercado disfruta de unas peculiaridades que hacen aún más necesario un amplio conocimiento previo antes de aventurarse a su conquista.

El crecimiento económico de la última década, los proyectos faraónicos (el distrito financiero Moscow City cuenta con más de dos millones de metros cuadrados en oficinas) y el alto precio del suelo en las grandes ciudades marcan la fisionomía inmobiliaria del país. En los últimos años, se ha producido un espectacular desarrollo de centros comerciales, de oficinas de alta calidad y de instalaciones industriales con los mismos estándares de calidad que en occidente. «Indudablemente se trata de un mercado con un gran recorrido a medio y largo plazo por lo que empezaremos a ver los primeros posicionamientos de empresas españolas», explica Jaime Amoribieta, director general de Sotohenar.

La principal demanda que pueden encontrar los promotoras es de oficinas de calidad, locales minoristas y almacenes, superficies que en la capital moscovita alcanzan precios estratosféricos, sólo comparables con la oferta de Londres.

Otro dato interesante que revela nuevos desarrollos es la descentralización inmobiliaria. Moscú y San Petersburgo han dejado de ser los únicos núcleos de inversión. Ciudades como Kazan, Yakaterinburgo o Rostov son algunos ejemplos de urbes en expansión que tienen ya una gran demanda.

El aumento del turismo y una carestía de 1.300.000 viviendas hacen del reino alauita el destino africano más interesante para las promotoras inmobiliarias españolas. El Gobierno quiere facilitar la entrada de capital extranjero y necesita de obras públicas, hoteles y residencial de nivel, si quiere cumplir el objetivo de alcanzar los 10 millones de visitantes.

La zona norte del continente americano está marcada por dos grandes aspectos: la crisis hipotecaria y la caída de precios en Estados Unidos. Oportunidades muy buenas para los patrimonialistas de cara a adquirir inmuebles a precios muy asequibles en ambas costas. En ciudades como Miami se han registrado caídas superiores al 30% y son varios los fondos que se están planteando importantes inversiones. Según Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Suelo, Urbanismo y Residencial de Jones Lang LaSalle, «en Estados Unidos pueden observarse buenas inversiones en rentabilidad, aunque las mejores están en ciudades secundarias».

El otro ‘monstruo’ del entorno es México. Las perspectivas para 2008 son buenas, ya que se espera un importante incremento en los precios de la vivienda y se prevén una bajada de los tipos de interés y una mejora de las condiciones hipotecarias. La falta de casas de calidad en un estado de más de 100 millones de habitantes, donde se construyen al año 700.000 viviendas y un déficit de cinco millones de casas hacen de este país uno de los destinos más atractivos para el promotor español.

A estas cifras se unen los cambios sociales que han elevado la demanda de un mayor número de hogares y de menor tamaño. El turismo continúa en expansión y las inversiones hoteleras tienen todavía un notable desarrollo.

El mercado se centra en la capital y en sus 20 millones de habitantes, así como en las ciudades de Guadalajara y Monterrey. Otras localidades interesantes son Cancún, Puebla y Toluca. Respecto a la segunda residencia y la rehabilitación, existe un demanda importante, si bien su explotación suele estar monopolizada por las empresas estadounidenses y canadienses.

Si en el norte México es el principal reclamo, el Cono Sur cuenta con Brasil como motor inmobiliario y foco de las grandes inversiones extranjeras. En estos momentos, este mercado es el que ofrece mayores rentabilidades de todo el continente, destacando la primera residencia, el terciario y el turístico residencial. Pero no es oro todo lo que reluce. Los promotores españoles reconocen que es un mercado realmente complicado y que se antoja necesario aliarse con un empresario local directa o indirectamente, ya que el sector brasileño está muy fuerte.

Este año Natal va a seguir siendo la gran referencia. Los analistas están convencidos de que va a ser el epicentro del turismo latinoamericano. Inversiones en infraestructuras -su aeropuerto va a ser el más grande de Sudamérica-, la proliferación hotelera y la promoción de segunda residencia de lujo lo corroboran.

Grandes esperanzas llenas de dificultades. El intervencionismo gubernamental y una economía poderosa, pero opaca, complican los negocios en China. El Estado está tratando de frenar la escalada de precios provocados por las últimas restricciones a la inversión extranjera y los Juegos Olímpicos. Los datos son tremendos, el precio medio de los inmuebles subió en el primer semestre de 2007 un 10%. La demanda residencial y el ‘know how’ español en ‘retail’ e industrial pueden suponer un significativo punto de apoyo en un país que cuenta con escasa inversión española, aunque hay promotores que estudian un desembarco escalonado. «El sector ofrece opciones muy viables empujado por los bajos costes de producción y promoción», especifica Claudio Llosa, director de Industrial de Atisreal.

En un momento de incertidumbre, los promotores deben afrontar 2008 con inversiones que logren una combinación equilibrada de rentabilidad-riesgo, estrategia que creará carteras mixtas de inversión. En la era de la globalización, crece la competencia y, al mismo tiempo, crecen las oportunidades.