Blog Crisis Inmobiliaria España

Una de las grandes novedades de la nueva Ley 8/2007 de Suelo es considerar, a efectos de valoración, el suelo urbanizable como rústico, de modo que sea precisa la urbanización física del terreno para que pueda considerarse como urbanizado y así aumentar exponencialmente su valoración oficial. A partir de aquí, las consecuencias, que no tardarán en llegar, podrían entre otras las siguientes:

1.- Las promotoras no obtendrán la necesaria financiación para la compra de suelo urbanizable, puesto que los bancos en sus tasaciones valoraran dichos suelos (ya lo están haciendo) como suelo rústico. Esto dará lugar a que las promotoras que sobrevivan a la crisis inmobiliaria, cuyo alcance aún no conocemos con exactitud, serán capaces de acometer menos promociones, pues hasta ahora era la financiación de los bancos lo que permitía a los promotores realizar varias actuaciones a la vez.

Esto plantea una posibilidad hasta ahora inaudita: la posibilidad de que dentro de varios años nos encontremos con un problema de escasez de oferta inmobiliaria y subsiguiente escalada de precios.

2.- Esto tendrá otra consecuencia, quizás la mas importante, y es que solo las grandes promotoras estarán en disposición de comprar suelo urbanizable, en detrimento de las promotoras medianas o peuqeñas, que no podrán hacer frente a la compra de suelos con sus escasos recursos propios. Hay una frase, quizás algo exagerada, que define con mucha gracia el sistema de promoción inmobiliaria utilizado hasta la fecha en nuestro país, que dice: “en España un médico monta consulta, dos médicos una clínica y tres médicos, una promotora”.

Efectivamente, hasta ahora para ser promotor no hacía falta disponer de mucho dinero por que para poner el dinero estaban los bancos. Esto llega a su fin. Ahora los bancos son más reacios a prestar dinero, y si es para comprar suelo urbanizable, no será mucho lo que presten, con motivo de la entrada en vigor de la nueva ley.

Esto tendrá una consecuencia negativa: una vez más saldrán reforzados los que cuentan con más recursos en detrimento de los pequeños promotores Estos pequeños promotores locales se ven condenados a la promoción de solares, la cual ofrece menos plusvalías y mayores riesgos, sin capacidad para comprar suelo urbanizable que quedará reservado a las grandes empresas con grandes recursos.

Como es fácil adivinar, los mayores beneficios están en la compra y desarrollo del suelo urbanizable hasta su edificación, puesto que es la forma de subirse al carro de las plusvalías desde el principio. El que compra un solar ya urbanizado, digamos que solo recorre el último tramo del camino hacia las plusvalías. Pues bien, en muchos casos esa posibilidad de recorrer todo el trayecto quedará reservada a “los grandes”, o al G-14, asociación que aglutina a las 14 inmobiliarias mas grandes del país y que preside FADESA.

Esto si que convulsionará el escenario del urbanismo en España porque, que nadie se lleve a engaños, solo las mas grandes podrán comprar el suelo urbanizable obteniendo enormes plusvalías, creándose una nueva oligarquía inmobiliaria con la que los promotores medianos y pequeños no podrán competir, si no que mas bien tendrán que conformarse con los restos, con los pequeños suelos y pequeños solares que previamente hayan sido vendidos por las grandes, si es que los venden, y a los que habrán ganado casi tanto dinero o mas de lo que va a ganar el promotor final que además tendrá que asumir un mayor riesgo.
Además, la consecuencia de que los grandes sean los propietarios del suelo es que ellos podrán vender a precios inferiores al que podrían vender el que compra un solar, pues su repercusión es inferior. Esto a priori suena bien porque parece que conllevará una rebaja del precio de la vivienda, pero no es así. El precio lo pone el mercado, y lo único que se conseguirá, probablemente, es que el precio de venta sea el mismo pero que el grande gane mucho mas que el pequeño.

3.- Otra consecuencia práctica: hasta ahora era habitual que muchos propietarios no-promotores hipotecasen sus fincas incluidas en Juntas de Compensación para poder sufragar los gastos que conlleva el desarrollo urbanístico del suelo, lo cual les permitía llegar hasta el final del proceso y así vender al mejor precio posible. Siguiendo con la metáfora del carro de las plusvalías, les permitía recorrer el camino hasta casi el final del trayecto. Ahora, sin embargo, no será tan fácil obtener la suficiente financiación, ya que el banco valorará sus fincas a precio de rústico, por lo que muchos propietarios se verán obligados a vender parte de su propiedad para pagar el coste de la urbanización del resto.

Así, si antes decíamos que los pequeños promotores solo podrán recorrer el último tramo en el camino hacia las plusvalías, en el caso de los propietarios de suelo es posible que solo se les permita recorrer el primer tramo, teniendo que bajar del carro en cuanto el viaje empiece a costar dinero.

En resumen, parece que esta nueva ley va a tener consecuencias no solo en materia de reparcelación forzosa, expropiación y responsabilidad patrimonial de la administración, como defienden sus valedores, sino que es posible que reconfigure el terreno de juego y los intervinientes en todo lo relacionado con el urbanismo y la promoción inmobiliaria, con el riesgo de crear un escenario oligárquico en el que solo unos pocos podrán operar, obteniendo en consecuencia enormes plusvalías y quedando liberados de la compentencia local. El tiempo dirá.

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